锦绣公馆 | 古翠蓝庭VS黄龙云起VS锦绣公馆

古翠蓝庭VS黄龙云起VS锦绣公馆，老文教三巨头正面刚！

上周，西湖老文教区两盘同时领出预售证，断供已久的文教区终于迎来七八百万改善级别的楼盘。

虽然也就那么几百套房源，但总算解了老城西一时之渴，因为最近几年这一片也就杭州公馆、文溪鼎园、雅戈尔御西湖和龙湖唐宁one这点微量的供应。

目前老城西共有三个新盘在售，分别是已领证的中海黄龙云起和滨江中铁建古翠蓝庭，还有一个中冶锦绣公馆是现房销售项目。

三个楼盘也算实力相当，难分伯仲，那么你心目中的好盘到底是哪个？

我也做个比较，帮助购房者对比三个项目的优劣势。

【一】板块区位

城西文教区属于老城区，这里以前都是高校，有理工大学、工商大学商学院、电子工程学院、财经大学、杭师范等等。

老城西文教区较大的几个优势，离市中心武林、西湖都非常近，地段毋庸置疑，又是文教区又是老城区，所以小学、初中基本都是名校，比如最有名的学军、文三街、求是、十三中等等，杭州8万、10万的学区房都是在这里。

不过文教区虽然配套齐全，生活气息浓郁，教育资源丰富，但老城西可能败也败在成熟，并且是熟透了那种。

这里应该算是杭州最破败的豪宅区，周边都是具有年代感的小区比如翠苑、益乐新村这种，界面不要说与钱江新村这种新崛起的市中心相比，就跟奥体和未来科技城比也相差甚远。

并且城西的交通更加不想评价，除了堵还是堵，停车不便，并且由于供应量稀缺，所以这几年老城西富人们渐渐往申花和蒋村外溢，不过还是有城西情节极重的人，依然只认这一片区域，所以这点微量的供应应该不难消化。

【二】中海黄龙云起

黄龙云起位置在万塘路与华星路交汇处，个人认为是三个楼盘里面地段较好的，离市中心、黄龙距离最近。

黄龙云起规划了4幢高层、6幢洋房、3幢办公楼还有1幢自持，项目做了高低配。

项目去年11月首开，139方四房户型，均价5.8万元/㎡，含装标5000元/㎡，总价超过800万，虽然中海品牌在杭州略有争议，但依然交出了中签率没过20%的好成绩。

黄龙云起外立面主要是铝板和玻璃，小区设有会所、恒温泳池，改善定位。虽然中海之前在杭州另外几个项目御道路一号和寰宇天下褒贬不一，但这个楼盘定位不同，具体品质如何交付见分晓。

高层户型只有139方一种户型，中海云宸在滨江的另一个楼盘也是139方一个户型，也不知道中海不做差异化产品是好事还是坏事，相信市场会给出答案。不过黄龙云起的户型确实做得不错，是市面上主流的四叶草户型。

交通方面，黄龙云起到地铁二号线学院路站和古翠路站都是800米左右，地铁出行较为便利。

黄龙云起较大的不确性主要是学区，项目周边有行知小学、九莲小学和翠苑一小，行知基本没戏，根据2019年较新学区划分情况来看，划近九莲的概率较大，那么黄龙云起基本上就失去西湖区学区光环的优势。

【三】滨江古翠蓝庭

如果说文教区的新盘是稀有物种，那么文教+滨江房产双光环就是稀有中的稀有。

同样古翠蓝庭也有自持楼幢，但价格略有惊喜，古翠蓝庭高层价格为5.6万元/㎡，比黄龙云起要低2000元/㎡，比起拱墅区的申花也只高了2000元/㎡，小高层价格6.2元/㎡。

古翠蓝庭虽然是滨江和中铁建合作项目，但基本由滨江集团来操盘，品质还是有保证的。项目边上的金色蓝庭是滨江早期的项目，不过那个楼盘定位可能更偏刚改，目前价格接近6万元/㎡，古翠蓝庭更偏改善定位更高一些。

项目西边一路之隔就是天堂软件园、中天MCC，这里有不少就业人群。

这次开盘高层户型为115方三房，128方和138方四房户型，还有小高层可以选择，选择面会多一些。

古翠蓝庭最近的地铁口是十号线的翠柏站，步行约一公里以内，目前十号线暂未开通。

古翠蓝庭的问题也是学区，离项目南门紧邻翠苑二小，基本上不会出现第二种可能性，所以不知道市场是否会因为学区而放弃滨江。

【四】中冶锦绣公馆

锦绣公馆在融信杭州公馆东侧，需要现房销售，目前项目已结顶，进入到外立面打造阶段，跟黄龙云起和古翠蓝庭都一样，锦绣公馆外立面也是主流改善配置，铝板+玻璃，纯改善定位。

同样项目配有商业和自持楼幢，住宅有5幢，项目价格还未给出，大概率也是5.6-5.8万元/㎡，主力户型为139-179㎡，预计2020年上半年可以面市。

锦绣公馆最近的地铁口也是十号线的翠柏站，步行约400米。

锦绣公馆的学区可能会有惊喜，根据目前学区划定来看，该项目的初中为十三中，小学离行知小学和翠苑一小都不远。

期房不划学区，原来融信杭州公馆在销售时学区也发生分歧，原以为在行知，现在划定在融信代建的小学应该由由文一街托管，所以也不能确定学区是哪里，但相比另外两个项目，或许它的学区更值得期待。

【总结】

中海黄龙云起、滨江中铁建古翠蓝庭和中冶锦绣公馆三个项目定位都是纯改善定位差异不大。

地段来看，黄龙云起更占优，毕竟更靠近市中心、黄龙和西湖。

从开发商过往交付项目口碑上来看，滨江比其他两个开发商更值得关注。

户型面积上，古翠蓝庭起点更低，115方起步，另外两个则是139方，如果预算有限，可以考虑古翠蓝庭，并且价格上也有一定优势。

学区的话，锦绣公馆大概率是行知小学、翠苑一小、文一街托管小学三则选其一，相比两位两个更值得期待。

交付时间上，除了锦绣公馆现房销售，即买即住，其他两个项目基本上要2年左右交付。

周边二手老破小由于居住或者学区差异可以比性不强，如果参照滨江金色蓝庭和融信杭州公馆的挂牌及成交价，三个楼盘交付价格基本在6万以上，还是存在一些倒挂，并且文教区供应量如此稀缺，个人觉得三个项目都值得考虑。